Värdering i samband med bedömning av avgäldsränta

Värdering i samband med bedömning av avgäldsränta, Göteborg

I Göteborg har avgäldsräntan för fastigheter med flerbostadshus ifrågasatts och räntan har prövats i domstol. En av våra värderare har varit sakkunnig i målet.

Det har gjorts en genomgång av gällande rättspraxis enligt vilken det är direktavkastningskravet på mark som ska läggas till grund för avgäldsräntan.
En utredning har utförts som visar att direktavkastningskravet på mark motiverar en väsentligt högre avgäldsränta än den som kommunen tillämpar i praktiken och som kommunens yrkande grundas på.
Utredningen omfattar dels beräkningar av direktavkastningskrav på mark som utgår från direktavkastningskrav för bebyggda fastigheter och tomträtter, dels en studie avseende övervärden utöver byggnadsvärden vid överlåtelser av bebyggda tomträtter.

Utöver dessa studier har en jämförelse gjorts mellan beräknade direktavkastningskrav för mark och nivån för den riskfria realräntan. Denna studie visar att skillnaden mellan direktavkastningskrav på mark och den riskfria realräntan är mycket stor och att det inte är möjligt att lägga realräntan till grund för en bedömning av direktavkastningskravet på mark och därmed till grund för avgäldsräntan.
Kritik mot motpartens sakkunniga har framförts i promemorior och vid sakkunnigförhör.

Mark- och miljödomstolen vid Vänersborgs tingsrätt har kommit fram till att en skälig avgäldsränta är 3 % vilket är väsentligt högre än den avgäldsränta motparten medgett i målet och även betydligt högre än den avgäldsränta kommunen tillämpar i praktiken.